Введение
Здорово, что мне удалось побывать 20–21 сентября 2025 года на MIPIF в Москве — мероприятии, которое многие называют главной площадкой по зарубежной недвижимости в России.
Моя компания «Земляне Девелопмент» занимается консалтингом в сфере недвижимости в России, и довольно часто в разговорах с собственниками строительных компаний мы выходим на тему международных рынков: инвестиции, возможность строительства, программы ВНЖ. Мы уже проводили крупное исследование рынка недвижимости Узбекистана, и этот опыт показал, насколько важно видеть процессы не только внутри страны, но и за её пределами.
Поэтому я решил: чтобы расширять профессиональный кругозор и лучше понимать, куда движется мировой рынок, стоит посещать подобные мероприятия вроде MIPIF.
Дополнительно скажу: в будущем я всерьёз рассматриваю возможность постройки и управления сетью бутиковых отелей или вилл в таких направлениях, как Шри-Ланка, Эгейское побережье Турции, Индонезия или Пхукет (места, где я уже бывал и куда хотел бы возвращаться). Для того чтобы реализовать такие проекты, накапливать информацию, насмотренность и контакты нужно уже сейчас. Так через несколько лет будет сформировано понимание динамики рынка.
Ниже я собрал свои впечатления от MIPIF и структурировал выводы и возможности, которые открывает участие в подобных событиях.
Что такое MIPIF
MIPIF — одно из старейших и крупнейших мероприятий в России, посвящённых зарубежной недвижимости: инвестициям, программам ВНЖ и гражданства Европы и Азии.
Формат гибридный: несколько раз в году проходят офлайн-выставки и конференции, а также онлайн-мероприятия. Анонсы удобно отслеживать в телеграм-канале t.me/mipif, а подробная информация доступна на официальном сайте mipif.com
Я бы советовал хотя бы раз посетить именно офлайн-формат — «выставку-конференцию». Два дня подряд идут презентации, семинары и живые дискуссии. Это не только красивая картинка и рекламные буклеты, но и возможность напрямую задать вопросы застройщикам, агентствам и экспертам по ВНЖ и гражданству.
Вот что даёт офлайн-формат:
- Знакомство с рынком. За пару дней можно охватить десятки направлений: от Кипра и Турции до Камбоджи и Сейшельских островов. Многие компании приезжают регулярно, чтобы отслеживать нововведения и обмениваться опытом.
- Живая дискуссия. Ценность не только в презентациях. Важно задавать неудобные вопросы и слышать честные ответы. В таких диалогах всплывают нюансы, которые не увидишь в буклетах.
- Прямой контакт. Можно познакомиться с представителями компаний, которым действительно важна репутация. Сразу видно, кто работает локально и хорошо знает рынок, а кто размывает фокус, распыляясь на десятки стран.
Участники и масштабы
На выставке были представлены агентства недвижимости, девелоперы с хорошей репутацией, иммиграционные компании и эксперты по программам ВНЖ и гражданства. В этот раз — более 30 семинаров, 4 круглых стола и около трёх десятков компаний-застройщиков.
География широкая — более 24 стран: Таиланд, ОАЭ, Кипр, Португалия, Турция, Греция, Австралия и другие.
Очень важно: не доверяйте вслепую всему, что говорят на выставке. Многое, что я перепроверял на месте, оказывалось не таким радужным, как представляли специалисты компаний.
Мои наблюдения и выводы
- Продавцы и брокеры приукрашивают картину. Их цель — завлечь: показать неполную статистику, доходность «до налогов», коэффициент загрузки только в высокий сезон. Это нормально для маркетинга, но ваша задача — докопаться до реальности.
- Доходность ≠ прибыль. Часто озвучивают доходность gross. На бумаге это может быть 15%, но после налогов и расходов останется 7–8% netto. Всегда уточняйте, о каких процентах идёт речь.
- Форматы владения различаются. В России, покупая квартиру или дом, мы становимся полноценными собственниками — полноправными собственниками объекта. Но в других странах всё устроено иначе: где-то freehold, где-то leasehold, где-то покупка возможна только через юрлицо или траст, а где-то речь идёт об аренде земли на 30–50 лет. Это фундамент ваших прав и основа будущей ликвидности: без чёткого понимания легко купить «воздух» и потерять деньги.
Примеры: в ОАЭ для иностранцев выделены зоны freehold, где можно владеть в полной собственности. В Таиланде иностранцы могут покупать квартиры в кондоминиумах, но земля остаётся в аренде (leasehold). На Бали иностранцам напрямую владеть землёй нельзя — чаще всего оформляют долгосрочную аренду через nominee-схемы. Именно эти различия в праве собственности определяют, сможете ли вы в будущем перепродать объект и на каких условиях.
- Локация решает. Это не только «5 минут до пляжа». Важны транспортная доступность, инфраструктура, видовые характеристики, туристический поток. Купили дешёвые апартаменты без вида и дороги — забудьте про ликвидность.
- Соседство с брендами — сильный сигнал. Если рядом строятся Hilton, Marriott или Kempinski — значит, место перспективное. Крупные бренды случайно не заходят.
- Также полезно смотреть на государственные стратегии развития. Если страна вкладывается в новый аэропорт или порт — это индикатор роста района.
- Цель = стратегия. Все сценарии покупки сильно различаются, и именно от цели зависит ваша стратегия. Нужно честно ответить себе: зачем вы покупаете?
▸ Аренда → проверяйте управляющую компанию и турпоток.
▸ ВНЖ → изучайте иммиграционные требования.
▸ Жильё для себя → место, куда вы планируете приезжать в будущем или даже переехать на старости лет.
▸ Долгосрочный актив → инструмент диверсификации инвестиций, сохранения и приумножения капитала.
- Налоги в РФ. Любую зарубежную недвижимость нужно задекларировать (ст. 12 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и ст. 23 НК РФ об обязанности уведомлять о счетах и активах за рубежом). Кроме того, необходимо подавать декларацию 3‑НДФЛ и уплачивать налог на доходы физических лиц (13–15%). Если между Россией и страной покупки нет договора об избежании двойного налогообложения (СИДН), налог придётся платить и там, и здесь. Об этом не любят говорить на выставках: чаще всего советуют вообще не уведомлять налоговую в РФ, мол обмена данными между странами нет. Может быть и так, но риски за несоблюдение законодательства остаются на вас — и их обязательно нужно учитывать.
- Ликвидность важнее романтики. Подумайте: кто купит через 5 лет вашу квартиру в Камбодже в 3–4 раза дороже? Будут ли у вас инструменты рассрочки лучше, чем у конкурентов? Не превратится ли локация в «мусорное направление»? Думать о выходе нужно заранее: кому, как и за сколько сможете продать через 5–7 лет. Например, в ОАЭ у вас всегда найдётся другой инвестор из любой страны — там таких платежеспособных людей много. А кто купит в Узбекистане или Камбодже? Местные чаще всего выберут проекты, где условия покупки выгоднее и дешевле. В итоге, чтобы продать свой объект, вам придётся делать значительный дисконт.
- Сравнивайте с Россией. И вот знаете, конечно зарубежная недвижимость — это романтика и обещания доходности в валюте. Но ведь и в России можно найти достойные варианты, сопоставимые по доходности и перспективам. Тогда возникает логичный вопрос: зачем рисковать в другой стране, если дома всё прозрачнее и предсказуемее? Те же 10–75 млн можно вложить и в Москву, и в Сочи, и в Тюмень. В России застройщики тоже часто предлагают рассрочки на сопоставимых условиях.
Как мне видится возможный вариант действий на примере Турции:
- Обратился бы к компании Светланы Озген — Deniz Invest https://deniz-invest.com/ru (семейный бизнес, постоянное проживание в Турции, партнёрство с TSI Constr).
- Дополнительно — к крупной компании Tranio https://tranio.ru/ .
- Сам пожил бы в выбранной локации.
- Пообщался бы с инвесторами, которые уже купили, чтобы услышать их опыт и риски.
Итог
Зарубежная недвижимость может быть интересной и прибыльной — но это не прогулка по буклетам. Проверяйте цифры, смотрите всё своими глазами, общайтесь с реальными покупателями и планируйте на шаг вперёд.
Инвестиции в недвижимость за рубежом связаны с рисками и налогами, но при грамотной проверке и управлении они становятся надёжным инструментом диверсификации капитала и источником доходности в валюте.
Лично для себя и для заказчиков я бы выбрал стратегию покупки земельного участка с возможной продажей или запуском девелоперского проекта через 5–10 лет. Второй вариант — создание совместной строительной компании с местным застройщиком, что снижает риски и позволяет глубже интегрироваться в рынок.
Инвестируйте без розовых очков.
Инвестиции в недвижимость за рубежом связаны с рисками и налогами, но при грамотной проверке и управлении они становятся надёжным инструментом диверсификации капитала и источником доходности в валюте.
Лично для себя и для заказчиков я бы выбрал стратегию покупки земельного участка с возможной продажей или запуском девелоперского проекта через 5–10 лет. Второй вариант — создание совместной строительной компании с местным застройщиком, что снижает риски и позволяет глубже интегрироваться в рынок.
Инвестируйте без розовых очков.
💬 Обсудить статью, задать вопрос или поделиться своим опытом можно в Telegram-канале «Одиссей и Девелопа»
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы: https://t.me/odissei_developa
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы: https://t.me/odissei_developa