Мы в Земляне Девелопмент регулярно анализируем рынок недвижимости Тюмени и в какой-то момент поняли, что большая часть этой информации остаётся только внутри нашей команды. Решили это исправить.
Сегодня публикуем первую открытую аналитику по рынку новостроек Тюмени.
Важно понимать, что это общий обзор рынка. За рамками материала остаётся гораздо больше информации: детальный анализ отдельных застройщиков и жилых комплексов, ценовых сегментов, квартирографии, ипотечных программ и конкурентного окружения. Если вам нужна аналитика по конкретному застройщику, проекту или интересующему сегменту — напишите мне, подготовим её отдельно.
В отчёте также не рассматриваются возможные случаи завышения цены ДДУ и другие специальные схемы, с помощью которых застройщики помогают покупателю провести сделку. Это требует отдельного исследования.
Пока исследование охватывает только рынок новостроек, сделки по которым регистрируются по ДДУ. Аналитику по ДКП и переуступкам мы планируем добавить с августа, чтобы картина рынка стала полнее.
Если подобные исследования окажутся полезными, мы сделаем их регулярными и будем публиковать каждый месяц, постепенно расширяя набор показателей, географию и глубину анализа.
И последнее: если вы нашли неточность или у вас появились вопросы, напишите в комментариях к посту в Telegram канале "Одиссей и Девелопа" или лично мне Катигарову Павлу.
Сегодня публикуем первую открытую аналитику по рынку новостроек Тюмени.
Важно понимать, что это общий обзор рынка. За рамками материала остаётся гораздо больше информации: детальный анализ отдельных застройщиков и жилых комплексов, ценовых сегментов, квартирографии, ипотечных программ и конкурентного окружения. Если вам нужна аналитика по конкретному застройщику, проекту или интересующему сегменту — напишите мне, подготовим её отдельно.
В отчёте также не рассматриваются возможные случаи завышения цены ДДУ и другие специальные схемы, с помощью которых застройщики помогают покупателю провести сделку. Это требует отдельного исследования.
Пока исследование охватывает только рынок новостроек, сделки по которым регистрируются по ДДУ. Аналитику по ДКП и переуступкам мы планируем добавить с августа, чтобы картина рынка стала полнее.
Если подобные исследования окажутся полезными, мы сделаем их регулярными и будем публиковать каждый месяц, постепенно расширяя набор показателей, географию и глубину анализа.
И последнее: если вы нашли неточность или у вас появились вопросы, напишите в комментариях к посту в Telegram канале "Одиссей и Девелопа" или лично мне Катигарову Павлу.
Методология исследования
Исследование основано на зарегистрированных ДДУ с датой регистрации с 1 по 30 июня 2026 года.
Одна строка массива соответствует одному объекту договора, поэтому один регистрационный номер может включать несколько объектов — например, квартиру вместе с кладовой или машино-местом. В массиве содержится 1 553 объекта в рамках 1 542 уникальных регистрационных номеров.
Все рейтинги застройщиков и жилых комплексов далее рассчитаны только по квартирам. Средняя цена квадратного метра определяется как отношение общей стоимости квартир к их общей площади. Данные отражают момент регистрации, который может не совпадать с датой фактической продажи.
Одна строка массива соответствует одному объекту договора, поэтому один регистрационный номер может включать несколько объектов — например, квартиру вместе с кладовой или машино-местом. В массиве содержится 1 553 объекта в рамках 1 542 уникальных регистрационных номеров.
Все рейтинги застройщиков и жилых комплексов далее рассчитаны только по квартирам. Средняя цена квадратного метра определяется как отношение общей стоимости квартир к их общей площади. Данные отражают момент регистрации, который может не совпадать с датой фактической продажи.
Сначала — общий масштаб рынка
В июне зарегистрировано 1 553 объекта в рамках 1 542 уникальных регистрационных номеров ДДУ. Совокупная стоимость зарегистрированных объектов составила 9,11 млрд рублей.
На квартиры пришлось 1 150 объектов — 74,1% всех регистраций. Их совокупная стоимость составила 8,38 млрд рублей, или 92,0% общей стоимости зарегистрированных объектов. Общая площадь квартир достигла 58 629,95 м², а средневзвешенная цена — 142 935 рублей за м².
Квартирные регистрации зафиксированы в 79 жилых комплексах у 40 застройщиков. Остальная часть массива приходится на парковочные места, кладовые, коммерческие помещения и другие типы объектов.
Именно поэтому дальше мы сравниваем девелоперов только по квартирам: такой подход исключает влияние парковок и кладовых на итоговый рейтинг.
На квартиры пришлось 1 150 объектов — 74,1% всех регистраций. Их совокупная стоимость составила 8,38 млрд рублей, или 92,0% общей стоимости зарегистрированных объектов. Общая площадь квартир достигла 58 629,95 м², а средневзвешенная цена — 142 935 рублей за м².
Квартирные регистрации зафиксированы в 79 жилых комплексах у 40 застройщиков. Остальная часть массива приходится на парковочные места, кладовые, коммерческие помещения и другие типы объектов.
Именно поэтому дальше мы сравниваем девелоперов только по квартирам: такой подход исключает влияние парковок и кладовых на итоговый рейтинг.
Кто сегодня действительно продаёт квартиры
Если смотреть именно на квартирные регистрации, лидер июня очевиден.
Страна Девелопмент зарегистрировала 162 квартиры. На втором месте расположилась ЭНКО с 89 квартирами, на третьем — География с 85.
Три лидера обеспечили 336 квартирных регистраций — 29,2% рынка. Десять крупнейших по количеству застройщиков сформировали 61,0% всех квартирных регистраций.
Июньские регистрации Страны Девелопмент распределены между несколькими проектами. По структуре одного месяца компания выглядит менее зависимой от результата одного ЖК, однако вывод об устойчивости необходимо проверять на более длинном периоде.
У ЭНКО структура иная: почти половину результата компании сформировал один флагманский проект — «Айвазовский». Ниже посмотрим на это подробнее.
Страна Девелопмент зарегистрировала 162 квартиры. На втором месте расположилась ЭНКО с 89 квартирами, на третьем — География с 85.
Три лидера обеспечили 336 квартирных регистраций — 29,2% рынка. Десять крупнейших по количеству застройщиков сформировали 61,0% всех квартирных регистраций.
Июньские регистрации Страны Девелопмент распределены между несколькими проектами. По структуре одного месяца компания выглядит менее зависимой от результата одного ЖК, однако вывод об устойчивости необходимо проверять на более длинном периоде.
У ЭНКО структура иная: почти половину результата компании сформировал один флагманский проект — «Айвазовский». Ниже посмотрим на это подробнее.
Какие жилые комплексы стали лидерами месяца
Сразу три проекта завершили июнь с одинаковым результатом — по 52 зарегистрированные квартиры: «Мотивы», «Сезоны» и «Домашний».
Десять ЖК с наибольшим количеством регистраций сформировали 394 квартиры — 34,3% рынка.
Однако одинаковое количество квартир не означает одинаковую ценовую и продуктовую модель.
«Мотивы» выделяются не самым низким средним чеком, а одной из наиболее доступных цен квадратного метра среди активно продающихся проектов. При 52 зарегистрированных квартирах средняя цена составила около 101,4 тыс. рублей за м², а средний чек — около 6,43 млн рублей.
У всех проектов Страны Девелопмент, в которых были регистрации в июне, цена квадратного метра находилась выше среднерыночного уровня 142 935 рублей. В «Домашнем» она составила 145 896 рублей за м², в «Острове-саде» — 152 721, в «Сердце Сибири» — 167 690, в «Европейском береге 2.0» — 174 663, в «Стране. Прибрежной» — 177 146 рублей за м².
Именно поэтому для оценки проекта недостаточно смотреть только на количество регистраций: важно учитывать цену квадратного метра, площадь квартир и итоговую сумму.
Десять ЖК с наибольшим количеством регистраций сформировали 394 квартиры — 34,3% рынка.
Однако одинаковое количество квартир не означает одинаковую ценовую и продуктовую модель.
«Мотивы» выделяются не самым низким средним чеком, а одной из наиболее доступных цен квадратного метра среди активно продающихся проектов. При 52 зарегистрированных квартирах средняя цена составила около 101,4 тыс. рублей за м², а средний чек — около 6,43 млн рублей.
У всех проектов Страны Девелопмент, в которых были регистрации в июне, цена квадратного метра находилась выше среднерыночного уровня 142 935 рублей. В «Домашнем» она составила 145 896 рублей за м², в «Острове-саде» — 152 721, в «Сердце Сибири» — 167 690, в «Европейском береге 2.0» — 174 663, в «Стране. Прибрежной» — 177 146 рублей за м².
Именно поэтому для оценки проекта недостаточно смотреть только на количество регистраций: важно учитывать цену квадратного метра, площадь квартир и итоговую сумму.
Что происходит внутри компаний
Самое интересное начинается, когда мы перестаём сравнивать девелоперов только между собой и смотрим структуру продаж внутри каждой компании.
У ЭНКО главным драйвером остаётся «Айвазовский»: 40 квартир, или 44,9% квартирных регистраций компании. «ПРЕО» обеспечил 27 регистраций и 30,3% результата, «Беринг» — 12 и 13,5%, «Мириады» — 10 и 11,2%.
Чтобы оценить результат «Мириад», необходимы дополнительные данные об объёме доступного предложения, планах продаж, стадии строительства, наполнении эскроу и динамике предыдущих месяцев.
У Страны Девелопмент июньский результат распределён между несколькими проектами. Это отличает компанию от девелоперов, у которых значительная часть регистраций приходится на один ЖК, но вывод об устойчивости такой структуры потребует данных за несколько месяцев.
У ЭНКО главным драйвером остаётся «Айвазовский»: 40 квартир, или 44,9% квартирных регистраций компании. «ПРЕО» обеспечил 27 регистраций и 30,3% результата, «Беринг» — 12 и 13,5%, «Мириады» — 10 и 11,2%.
Чтобы оценить результат «Мириад», необходимы дополнительные данные об объёме доступного предложения, планах продаж, стадии строительства, наполнении эскроу и динамике предыдущих месяцев.
У Страны Девелопмент июньский результат распределён между несколькими проектами. Это отличает компанию от девелоперов, у которых значительная часть регистраций приходится на один ЖК, но вывод об устойчивости такой структуры потребует данных за несколько месяцев.
Что удивило больше всего
Одним из самых заметных результатов июня стали регистрации Паритет Девелопмент.
Компания зарегистрировала 11 квартир общей площадью 706,8 м². Это 27-е место по количеству квартир среди 40 застройщиков и 24-е место по проданной площади. В ЖК «Астро» зарегистрировано 9 квартир, в «Чистых прудах» — 2.
Это нижняя половина рейтинга июня, однако по одному месяцу нельзя отделить слабый спрос от календарного смещения регистраций. На результат могут влиять сроки подачи документов, перенос регистрации между месяцами, запуск корпуса, объём доступного предложения, изменение цен и ипотечных условий. Для обоснованного вывода потребуется динамика минимум за три–шесть месяцев.
Это нижняя половина рейтинга июня, однако по одному месяцу нельзя отделить слабый спрос от календарного смещения регистраций. На результат могут влиять сроки подачи документов, перенос регистрации между месяцами, запуск корпуса, объём доступного предложения, изменение цен и ипотечных условий. Для обоснованного вывода потребуется динамика минимум за три–шесть месяцев.
ЖК «Новатор»
«Новатор» занял высокое место по количеству регистраций — 26 квартир, но только 26-е место по проданной площади: 939,99 м². Разница объясняется компактной квартирографией. Средняя площадь зарегистрированной квартиры составила около 36,2 м², средний чек — 5,38 млн рублей, средневзвешенная цена — 148 881 рубль за м².
ЖК «Машаров»
В ЖК «Машаров» зарегистрировано три квартиры общей площадью 140,66 м². Средний чек составил около 10,02 млн рублей, а средневзвешенная цена — 213 613 рублей за м², почти на 49% выше средней по рынку. Связывать небольшой объём регистраций только с ценой пока нельзя. Для такого вывода нужны данные об экспозиции, остатках, предложении конкурентов и динамике предыдущих месяцев.
Какие площади квартир регистрировали чаще всего
Основная часть июньских регистраций пришлась на компактные форматы. Квартиры площадью до 52 м² сформировали 56,2% всех квартирных регистраций.
Наблюдается выраженная зависимость: чем меньше площадь квартиры, тем выше средняя стоимость квадратного метра. В сегменте до 35 м² она достигла 180,6 тыс. рублей, а в квартирах площадью более 80 м² составила 119,4 тыс. рублей. Одновременно средний чек вырос с 5,22 до 10,65 млн рублей.
Эту зависимость следует рассматривать как структуру регистраций июня, а не автоматически объяснять только покупательским спросом: на результат также влияет структура предложения застройщиков.
Наблюдается выраженная зависимость: чем меньше площадь квартиры, тем выше средняя стоимость квадратного метра. В сегменте до 35 м² она достигла 180,6 тыс. рублей, а в квартирах площадью более 80 м² составила 119,4 тыс. рублей. Одновременно средний чек вырос с 5,22 до 10,65 млн рублей.
Эту зависимость следует рассматривать как структуру регистраций июня, а не автоматически объяснять только покупательским спросом: на результат также влияет структура предложения застройщиков.
Ипотека остаётся основным способом покупки
Ипотека использовалась в 880 квартирных регистрациях — это 76,5% квартирного рынка июня.
Средний размер кредита составил около 5,19 млн рублей, медианная ставка — 6%. Средний срок по сделкам, где он указан, составил около 326 месяцев. Для шести ипотечных сделок срок кредита в исходных данных отсутствует, поэтому расчёт выполнен по остальным наблюдениям.
Этот показатель показывает высокую зависимость рынка от доступности ипотечных программ. Однако для оценки различий между девелоперами и проектами необходимо дополнительно учитывать банки, размер первоначального взноса, LTV и тип программы.
Средний размер кредита составил около 5,19 млн рублей, медианная ставка — 6%. Средний срок по сделкам, где он указан, составил около 326 месяцев. Для шести ипотечных сделок срок кредита в исходных данных отсутствует, поэтому расчёт выполнен по остальным наблюдениям.
Этот показатель показывает высокую зависимость рынка от доступности ипотечных программ. Однако для оценки различий между девелоперами и проектами необходимо дополнительно учитывать банки, размер первоначального взноса, LTV и тип программы.
Что дальше?
Это только первая публикация. В следующих выпусках мы планируем добавить анализ рынка ДКП и переуступок, динамику за несколько месяцев, рейтинг банков, ипотечные программы, продуктовую структуру квартир и аналитику по районам города.
Наша цель — сделать открытый ежемесячный обзор рынка, который будет полезен девелоперам и всем, кто профессионально работает с недвижимостью.
Если вам нужен более глубокий разбор конкретного застройщика, жилого комплекса или сегмента рынка, напишите мне лично.
Наша цель — сделать открытый ежемесячный обзор рынка, который будет полезен девелоперам и всем, кто профессионально работает с недвижимостью.
Если вам нужен более глубокий разбор конкретного застройщика, жилого комплекса или сегмента рынка, напишите мне лично.