Что произошло на рынке Екатеринбурга в июне 2026 г., кто действительно продаёт квартиры и какие выводы можно сделать из зарегистрированных ДДУ.
После публикации первого открытого обзора рынка недвижимости в Тюмени мы решили расширить географию исследования и посмотреть на Екатеринбург — более крупный и заметно более сложный рынок, где одновременно работают десятки девелоперов и продаются проекты совершенно разных ценовых и продуктовых сегментов.
Мы в Земляне Девелопмент регулярно анализируем рынок недвижимости и в какой-то момент поняли, что значительная часть этой информации остаётся только внутри команды. Поэтому продолжаем публиковать открытую аналитику, основанную не на рекламных заявлениях, а на зарегистрированных договорах долевого участия.
Важно понимать, что это общий обзор рынка. За рамками материала остаётся гораздо больше информации: детальный анализ отдельных застройщиков и жилых комплексов, ценовых сегментов, квартирографии, ипотечных программ, темпов наполнения эскроу и конкурентного окружения. Если вам нужна аналитика по конкретному девелоперу, проекту или сегменту, её можно подготовить отдельно.
Как и в исследовании Тюмени, мы рассматриваем только зарегистрированные ДДУ. Дата регистрации может не совпадать с датой фактической продажи, поэтому результаты июня следует воспринимать как картину регистрационной активности месяца, а не как идеальное отражение работы отделов продаж именно в эти даты.
Сначала — общий масштаб рынка
В июне 2026 года в Екатеринбурге и ближайших городах агломерации зарегистрировано 2 694 объекта недвижимости в рамках 2 448 уникальных регистрационных номеров ДДУ. Совокупная стоимость всех зарегистрированных объектов составила 17,53 млрд рублей.В июне в Екатеринбурге и ближайших городах агломерации зарегистрировано 1 932 квартиры. Их совокупная стоимость составила 15,19 млрд рублей, общая площадь — 94 267 м², а средневзвешенная цена квадратного метра — 161 099 рублей.
В общий массив вошли квартиры, кладовые, машино-места, коммерческие помещения и другие типы недвижимости. Один регистрационный номер при этом может включать сразу несколько объектов — например, квартиру вместе с кладовой и машино-местом либо целый пакет помещений.
На квартиры пришлось 1 932 объекта, или 71,7% всей выборки. Их совокупная стоимость составила 15,19 млрд рублей, что соответствует 86,6% стоимости всех зарегистрированных объектов. Общая площадь квартир достигла 94 267 м², а средневзвешенная цена квадратного метра — 161 099 рублей.
Квартирные регистрации зафиксированы в 158 жилых комплексах у 69 застройщиков.
Дальше в исследовании мы сравниваем девелоперов и жилые комплексы только по квартирам. Такой подход позволяет исключить влияние крупных пакетов кладовых, машино-мест и коммерческих помещений, которые могут заметно искажать рейтинг по количеству объектов.
Кто сегодня действительно продаёт квартиры
Лидером июня по количеству зарегистрированных квартир стал «Кортрос» — 202 квартиры. На втором месте расположилась «Брусника» со 163 квартирами. Третье место заняла «Практика» — 93 квартиры.
Три крупнейших девелопера обеспечили 458 квартирных регистраций, или 23,7% рынка. На десять лидеров пришлось 967 квартир — чуть больше половины всех регистраций месяца.
При этом структура результата у компаний разная. «Кортрос» распределил продажи между несколькими крупными проектами: «Первый Академ» дал 77 регистраций, «Новая Олимпика» — 71, «Спутник-1» — 49. Такая структура выглядит устойчивее, чем результат, полностью зависящий от одного жилого комплекса, хотя окончательные выводы можно делать только по динамике за несколько месяцев.
У «Брусники» июньский результат также распределён между несколькими проектами. Больше всего квартир зарегистрировано в «Южных кварталах» — 38 и в «Депо» — 37. При этом проекты компании заметно отличаются по среднему чеку и цене квадратного метра, поэтому одно количество регистраций не показывает всей картины.
Какие жилые комплексы стали лидерами месяца
Первое место по количеству квартир разделили два проекта: «Первый Академ» и «Алиса» — по 77 регистраций. Следом идёт «Новая Олимпика» с 71 квартирой, затем «Московский квартал» с 67.
На первый взгляд «Алиса» выглядит одним из абсолютных лидеров рынка. Однако почти весь результат проекта сформирован одной крупной многообъектной регистрацией. Без понимания характера этой сделки сравнивать её с обычными розничными продажами других ЖК было бы некорректно.
«Первый Академ» при 77 квартирах показал средневзвешенную цену около 155,1 тыс. рублей за м² и средний чек 7,59 млн рублей. У «Новой Олимпики» показатели близкие: 156,3 тыс. рублей за м² и 7,32 млн рублей среднего чека.
«Московский квартал» зарегистрировал 67 квартир со средней ценой около 133,2 тыс. рублей за м² и средним чеком 6,19 млн рублей. Но и этот результат сформирован одним крупным пакетным договором, поэтому его нельзя автоматически интерпретировать как 67 независимых розничных продаж.
Пакетные сделки: важная особенность данных Екатеринбурга
При анализе Екатеринбурга мы обнаружили заметное количество договоров, в рамках которых одновременно регистрируется большое число объектов. В отдельных случаях один регистрационный номер включает десятки квартир, кладовых, машино-мест или коммерческих помещений.
Самые крупные отмеченные нами договоры включают 92 и 65 объектов. В одном случае внутри договора зарегистрирован пакет объектов проекта «Алиса», в другом — 65 квартир «Московского квартала». Также встречаются договоры на 28 кладовых, 19 кладовых, 19 коммерческих помещений и другие крупные пакеты.
По составу сторон можно предположить, что часть таких операций связана с компаниями одной группы, собственниками проекта или инвестиционными структурами. Возможная цель — пополнение счетов эскроу, выполнение банковских ковенант, отражение необходимой динамики продаж или внутренняя инвестиционная операция.
Но это именно гипотеза. Наша информация подтверждает количество объектов, состав сторон, цену и порядок оплаты, однако сами по себе не доказывают, что договор заключён исключительно ради наполнения эскроу, будет впоследствии расторгнут или что объекты обязательно перепродадут.
Мы не стали исключать такие сделки из общей статистики. Юридически это зарегистрированные ДДУ, и их исключение без подтверждения экономической природы операции было бы субъективным. При этом читателю важно понимать: если убрать только отмеченные пакетные договоры, количество квартир снизится с 1 932 до 1 802, а объём зарегистрированных квартир — с 15,19 до 14,50 млрд рублей.
Для будущих выпусков правильнее будет показывать две версии рынка: со всеми зарегистрированными объектами и отдельно без подтверждённых связанных пакетных сделок.
Что происходит внутри компаний
Самое интересное начинается, когда мы перестаём смотреть только на итоговый рейтинг и анализируем структуру продаж внутри девелопера.
У «Кортроса» 97,5% результата обеспечили три проекта: «Первый Академ», «Новая Олимпика» и «Спутник-1». При этом цена квадратного метра в них находилась примерно в диапазоне от 143 до 156 тыс. рублей.
У «Брусники» диапазон намного шире. В «Депо» средневзвешенная цена составила около 113 тыс. рублей за м², в «Южных кварталах» — 158,6 тыс., в «Городских легендах» — почти 258 тыс., а в проекте «На Некрасова» — около 212 тыс. рублей. Поэтому суммарный результат компании объединяет продукты, которые фактически работают в разных ценовых сегментах и конкурируют с разным окружением.
«Практика» зарегистрировала 93 квартиры сразу в нескольких проектах. По 21 квартире пришлось на «На Шефской» и «К100 на Веере», 18 — на «Де Геннин», 15 — на «Чкаловский парк». Это один из наиболее равномерно распределённых результатов среди лидеров июня.
«Атлас Девелопмент» зарегистрировал 86 квартир. Главным проектом стал «Атлас Ривер» с 27 квартирами, однако более дорогие продукты компании — «Атлас Ауро», «Атлас Лайн» и «Парк Столиц» — заметно подняли среднюю цену компании до 187,7 тыс. рублей за м².
Цена и количество продаж — не одно и то же
Рейтинг по количеству квартир и рейтинг по денежному объёму заметно различаются. Например, «Брусника» уступает «Кортросу» по количеству регистраций, но опережает его по общей стоимости квартир: 1,63 млрд против 1,48 млрд рублей.
Причина — более крупная средняя площадь и более высокий средний чек. У «Брусники» средняя зарегистрированная квартира составила 58,7 м², а средний чек превысил 10 млн рублей. У «Кортроса» — 47,9 м² и 7,31 млн рублей.
Похожая ситуация видна на уровне проектов. «Южные кварталы» зарегистрировали только 38 квартир, но их средняя площадь составила 77,1 м², а средний чек — 12,23 млн рублей. Поэтому проект нельзя оценивать только по позиции в рейтинге количества.
Ещё один заметный пример — «Тихий Центр». В проекте зарегистрировано 37 квартир, средневзвешенная цена достигла 235,8 тыс. рублей за м², а средний чек — почти 10 млн рублей. Это принципиально другая модель продаж, чем у массовых проектов с сопоставимым количеством регистраций.
Какие площади квартир регистрировали чаще всего
Основная часть июньских регистраций пришлась на компактные форматы. Квартиры площадью до 52 м² сформировали 63,8% всех квартирных регистраций.
Самый массовый сегмент — квартиры от 35 до 52 м². На него пришлось 855 регистраций, или 44,3% рынка. Средний чек в сегменте составил 6,90 млн рублей, средневзвешенная цена — 166,3 тыс. рублей за м².
Квартиры до 35 м² дали ещё 377 регистраций. Их средний чек составил 5,01 млн рублей, а цена квадратного метра оказалась самой высокой среди массовых форматов — 175,7 тыс. рублей.
В сегментах от 52 до 65 м² цена снизилась до 149,1 тыс. рублей за м². Для квартир площадью от 65 до 80 м² она составила 155,6 тыс., а для квартир более 80 м² — 160,6 тыс. рублей. В Екатеринбурге зависимость между площадью и ценой квадратного метра оказалась менее линейной, чем в Тюмени: на результат сильнее влияет состав проектов и доля дорогих центральных локаций.
Ипотека остаётся главным способом покупки
Ипотека использовалась в 1 171 квартирной регистрации — это 60,6% квартирного рынка июня.
Средний размер кредита по сделкам, где сумма определена, составил около 5,20 млн рублей. Медианная ставка — 6%. Данные о сроке кредита заполнены недостаточно полно, поэтому рассчитывать корректный средний срок по Екатеринбургу пока нельзя.
Доля ипотеки в Екатеринбурге ниже, чем в июньской выборке Тюмени, однако рынок всё равно остаётся сильно зависимым от льготных программ, доступности банковского финансирования и размера первоначального взноса.
Для более глубокого анализа необходимо разделять семейную, IT-ипотеку и стандартные программы, учитывать LTV, материнский капитал, рассрочки и сделки с полной оплатой. В текущей выборке уже видно, что рассрочка стала заметным самостоятельным инструментом продаж, особенно в отдельных проектах.
Что можно сказать о рынке уже сейчас
Екатеринбургский рынок значительно более фрагментирован, чем может показаться по верхней части рейтинга. Даже лидер месяца занимает около 10,5% квартирных регистраций, а десятка крупнейших девелоперов — только половину рынка.
При этом итоговые места отдельных компаний и проектов сильно зависят от крупных многообъектных договоров. Поэтому простая таблица «кто сколько продал» без анализа регистрационных номеров и состава сторон может давать ложное представление о реальном розничном спросе.
Второй вывод — на рынке одновременно сосуществуют очень разные продуктовые модели. Массовые проекты с ценой около 120–150 тыс. рублей за м² находятся в одном рейтинге с центральными и премиальными объектами дороже 220–250 тыс. рублей за м². Сравнивать их только по количеству квартир бессмысленно.
И третий вывод — для оценки девелопера необходимо смотреть не только итоговый объём, но и распределение результата между проектами. Компания с несколькими устойчиво продающимися ЖК находится в иной позиции, чем девелопер, чей месячный результат сформирован одной регистрацией или одним корпусом.
Что дальше
Это второй открытый обзор рынка, который мы публикуем. Следующий шаг — накопить данные за несколько месяцев и перейти от статичного рейтинга к динамике.
Именно динамика позволит отделить устойчивый спрос от календарного смещения регистраций, запусков новых корпусов и разовых пакетных операций. Также мы планируем добавить аналитику ДКП и переуступок, ипотечных программ, банков проектного финансирования, продуктовой структуры и районов города.
Наша цель — сделать открытый ежемесячный обзор рынка, полезный девелоперам, банкам и всем, кто профессионально работает с недвижимостью.
Если вам нужен более глубокий разбор конкретного застройщика, жилого комплекса или сегмента рынка, напишите мне лично. Мы можем отдельно проанализировать продажи, конкурентное окружение, цены, продукт, ипотеку и эффективность коммерческого блока.
Материал основан на регистрациях ДДУ за период с 1 по 30 июня 2026 года. Все выводы относятся к зарегистрированным сделкам и не являются утверждением об экономической связанности сторон без дополнительного подтверждения.